O Tribunal da Relação de Guimarães (TRG) decidiu que não há lugar ao pagamento de remuneração à mediadora quando o negócio não se tenha concretizado por desistência do comprador, depois de ter tomado conhecimento de que o imóvel estava hipotecado, ónus cuja existência cumpria à mediadora verificar.
O caso
Uma mediadora imobiliária recorreu a tribunal reclamando o pagamento da remuneração devida pela não concretização da venda de um imóvel angariado, devido à existência de uma hipoteca sobre o imóvel e de dívidas às Finanças, depois de obtida uma proposta de aquisição do mesmo, aceite pelos clientes.
Mas a ação foi julgada improcedente, decisão da qual a mediadora recorreu para o TRG.
Apreciação do Tribunal da Relação de Guimarães
O TRG julgou o recurso totalmente improcedente, confirmando a sentença recorrida, ao decidir que não há lugar ao pagamento de remuneração à mediadora quando o negócio não se tenha concretizado por desistência do comprador, depois de ter tomado conhecimento de que o imóvel estava hipotecado, ónus cuja existência cumpria à mediadora verificar.
No contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, se o contrato pretendido não se concretizar por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, esta mantém o direito à remuneração.
Para o efeito, incide sobre a mediadora o ónus da prova de que a não celebração do contrato pretendido resultou da atuação ilícita e culposa do cliente.
A determinação das causas da não celebração do contrato exige uma análise cuidadosa das circunstâncias específicas do caso.
Sendo que a jurisprudência define causa imputável ao cliente como a conduta censurável, do ponto de vista de um homem médio, que impede a concretização do negócio, ou seja, um comportamento do cliente que, à luz da boa-fé e das regras da experiência comum, seja injustificado e tenha impedido a concretização do negócio visado pela mediação.
Se existirem diversas causas, será necessário avaliar se o comportamento do cliente foi suficientemente relevante e censurável para impedir a celebração do contrato, a ponto de justificar o pagamento exigido.
No caso, o negócio não se concretizou porque o comprador só na data fixada para a assinatura do documento particular de compra e venda soube que incidia uma hipoteca sobre o imóvel constituído em propriedade horizontal ao qual pertencia a fração autónoma objeto do contrato de mediação.
Não sendo possível imputar aos clientes a ignorância da existência da hipoteca visto que não estava retratada na ficha da sua fração, mas tão só sobre a totalidade do prédio, a mesma já pendia quando adquiriram a fração autónoma e não lhes eram exigidos conhecimentos específicos sobre essa matéria, visto que não se dedicam profissionalmente à compra e venda frações autónomas.
Já a mediadora, que tinha a obrigação legal de averiguar da existência desses ónus e, por isso, lhe era exigível que procedesse a essa averiguação de forma profissional, ao ignorar a hipoteca faltou aos seus deveres de cuidado.
O que conduziu o comprador a negar-se a celebrar o contrato definitivo na data acordada foi o desconhecimento prévio de um ónus que cumpria à mediadora verificar, evitando induzir em erro o comprador que angariou.
A existência de dívidas relativas ao IMI também não foi óbice ao contrato definitivo, visto que foram pagas no dia agendado para a outorga do documento particular de compra e venda.
Assim, não se tendo demonstrado que a atuação dos clientes tenha conduzido à frustração do contrato, não se verificam os pressupostos para que possam ser obrigados a pagar qualquer remuneração à mediadora.
Referências
Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de 07.05.2026
Lei n.º 15/2013, de 02/02, artigo 19.º n.º 2
Código Civil, artigos 342.º e 798.º